La diversification est l’une des stratégies les plus importantes en matière d’investissement. C’est donc une préoccupation de taille qui peut se réaliser de diverses manières. Un des moyens efficaces pour l’appliquer est via les holdings. Dans quoi investir avec une holding concrètement ? Suivez-nous pour le savoir.
La holding – qu’est-ce que c’est vraiment ?
Une holding est une entreprise dont la vocation ou l’objectif principal et majeur est de détenir des parts dans d’autres sociétés. C’est la seule raison de son existence. En effet, une holding est une structure mère à but commercial. C’est généralement une Société A Responsabilité Limitée (SARL) ou une Société par Actions (SA) qui ne produit rien, ne vend rien et donc ne mène aucune autre activité commerciale. Elle a juste le contrôle sur des actions d’autres sociétés. Toutefois, elle peut posséder des filiales qui elles, peuvent concevoir, vendre et exercer d’autres activités. Ce sont alors des sociétés d’exploitation exerçant dans les biens immobiliers, la propriété intellectuelle, les véhicules, les équipements etc…
L’immobilier sous toutes ses formes
Pour une diversification lucrative de vos placements, vous pouvez opter pour une holding qui pourra vous permettre d’accroitre vos gains. Ici, vous avez deux options possibles. L’investissement via une holding dans l’immobilier physique et l’investissement via une holding dans l’immobilier papier. Dans la suite de ce guide, nous vous exposons comment cela se passe.
L’investissement dans la pierre en direct ou l’immobilier physique
Quand nous évoquons l’immobilier physique, cela implique d’investir via une holding dans un bien immobilier que l’on met ensuite en location. Alors, vous devez vous acquitter de toutes les obligations qui incombent à un bailleur conformément aux dispositions réglementaires en vigueur. Elles concernent la recherche du bien, la réalisation des travaux, la sélection du locataire, la gestion locative etc. En dehors de cette solution, il y a l’investissement locatif clé en main. C’est une autre option que vous pouvez privilégier. En effet, vous pouvez opter pour ce type d’investissement via une holding pour éviter les obligations citées ci-dessus. Le but de ces manœuvres est de dégager une plus-value lors de la revente du bien ou de produire des revenus complémentaires.
Quelles opportunités offrent le placement immobilier physique via une holding ?
Divers sont les avantages à tirer de l’achat d’un bien immobilier avec une holding.
- Capacité d’emprunt limitée : acheter avec une holding est adapté lorsque votre capacité d’emprunt comme personne physique ou comme Société Civile Immobilière (SCI) est atteinte. Il n’y a donc plus de marge de manœuvre car une fois le niveau d’endettement autorisé dépassé, les banques n’accordent plus de crédits.
- La garantie : une holding se porte garante des engagements de ses filiales. Ce qui permet une facilité d’accès au financement bancaire.
- Bénéfice du régime mère-fille : en plus de cette relation, vous serez exonéré d’impôt sur les remontées de dividendes (sous réserve d’une quote-part de frais et charge de 5%).
- Bénéfice du régime d’intégration fiscale : cela dans le but d’unifier la fiscalité du groupe et équilibrer les revenus et les pertes. Ainsi, la base imposable est réduite.
- Mieux faire circuler la trésorerie du groupe (holding+filiales) : cela a pour incidence que les loyers perçus des immeubles remontent à la holding sous forme de dividendes avec un taux d’imposition moindre. La société mère peut alors se servir de cette masse financière pour effectuer un prêt auprès d’une SCI préexistante ou en créer une nouvelle. La holding peut souscrire elle-même à un emprunt bancaire afin d’investir dans le groupe ou le répartir via la convention de trésorerie.
L’immobilier papier ou l’immobilier pierre papier
L’immobilier papier ou Pierre papier a trait aux participations de holdings sous forme de SCPI. Dans ce cas de figure, l’investisseur via la holding détient un bien immobilier sous forme de part. Pas de façon directe auquel cas on parlera d’immobilier physique.
Comment investir dans l’immobilier papier avec une holding ?
Deux options s’offrent à vous lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier papier grâce à une holding. Ce peut-être une SPCI ou une OPCI. Premièrement, lorsqu’il s’agit d’une SPCI, l’investisseur acquiert des parts de société et cette holding SPCI investit dans l’immobilier en son nom et pour son compte. L’investisseur devient donc associé et perçoit les revenus provenant de la location des immeubles dont il détient les parts. Lesdits revenus sont de façon générale versés chaque trimestre. Une holding SPCI permet donc d’avoir des revenus complémentaires.
Deuxièmement, vous pouvez opter pour une holding OPCI pour placer dans l’immobilier. Cette OPCI fait l’achat d’actions et investis les fonds dans l’immobilier, les valeurs mobilières ainsi que les liquidités. Les gains issus d’une OPCI sont capitalisés par exemple lors de l’achat d’une assurance vie ou dans le cadre d’un contrat de capitalisation. Cela aide à valoriser le patrimoine. Voilà ainsi décrite les deux manières pour investir dans l’immobilier papier via une holding. Toutefois, il vous est conseillé de privilégier les holdings SPCI si vous voulez obtenir des revenus complémentaires pour par exemple préparer votre retraite. Vous priorisez les OPCI afin de fructifier votre patrimoine.
Il est important de préciser que votre investissement immobilier qu’il soit papier ou physique doit être de type REIT. Entendez Real Estate Investment Trust. C’est un type de placement à prioriser car elle répond parfaitement au deuxième scénario que met en exergue Sven Carlin dans son ouvrage “The Modern Value Investing”. Une vidéo résumé de ce bouquin est présente sur notre chaîne YouTube Parlons Long Terme. Il est sous le titre “Value Investing 2.0 au 21e siècle : Meilleure stratégie Deep Value pour investir à long terme”. Vous pouvez la visionner pour en savoir davantage sur le Value Investing Screener.
Quels sont les avantages à investir dans l’immobilier papier ?
Ces avantages sont de plusieurs ordres. Les voici énoncés ci-dessous :
- L’accès indirect à l’immobilier d’entreprise : il s’agit des bureaux, des commerces, des entrepôts. Cela pour un ticket d’entrée de faible valeur comparée à un achat d’immobilier en direct. Ce montant est de 100 euros pour une OPCI et de 2000 euros en SPCI.
- La diversification de son patrimoine
- La mise à disposition de l’expertise nécessaire : cela signifie que vous bénéficiez du savoir-faire d’agents immobiliers compétents pour sélectionner, acquérir, négocier les baux puis réaliser les travaux liés aux biens immobiliers.
- La réduction des risques : investir dans l’immobilier papier via une holding vous permettra de réduire les risques que vous encourez en les mutualisant. Cela est nécessaire à cause de la diversité des immeubles, de leurs localisations et des locataires.
- Les revenus : ce placement vous permettra de recevoir sans faute les revenus fonciers pour une holding SPCI et les revenus mobiliers pour une OPCI.
- La gestion déléguée : Profiter d’une gestion locative entièrement déléguée à la société de gestion, en contrepartie de frais de gestion. Vous n’aurez donc pas à veiller personnellement sur vos biens immobiliers.
- La facilité de souscription : vous pouvez souscrire à ce type de placement sans forcément recourir à un acte notarié.
Quels sont les inconvénients à investir dans l’immobilier papier ?
Placer de l’argent dans de l’immobilier papier c’est-à-dire indirectement expose à certains risques liés à ce type de placement. Nous vous en parlons dans les lignes à suivre.
- Le risque des revenus : la perception des loyers n’est pas toujours garantie et les dividendes peuvent en pâtir. Ces dividendes dépendent des conditions de location des immeubles.
- Le risque du capital : il est possible que vous perdiez votre capital initialement investi car n’étant pas garanti ni par une SPCI, ni une société de gestion. Cela s’explique par le fait que lors d’une revente immobilière, votre bien peut soit générer une plus-value ou une moins-value.
- Le risque de liquidité : Les holdings SCPI détiennent principalement des immeubles dont les délais de vente ne sont pas immédiats. Par conséquent, les parts de SCPI présentent un risque de liquidité. Il en va de même pour les OPCI dont une partie des investissements est constitué d’actifs immobiliers et l’autre partie d’actifs financiers exposés aux marchés.
Bon à lire : Dans quel pays investir ?
Comment se fait alors la création d’une holding immobilière ?
La mise sur pied d’une holding répond aux mêmes critères que ceux de la création de toute société.
- La détermination de la forme sociale de la holding : il s’agira généralement d’une EURL ou d’une SASU pour une détention à 100% et une responsabilité limitée aux apports.
- La rédaction des statuts : étape importante, elle prend aussi en compte la rédaction de l’objet social de la holding puis faire signer tout ça aux actionnaires ou associés de l’entreprise.
- Le dépôt de capital : ici, il s’agit du capital social et il doit être déposé suivi de la création d’un compte bancaire au nom de l’entreprise. Une autre alternative consiste à apporter des titres des sociétés à la holding.
- La publication : La création de la société doit être publiée dans un Journal d’Annonces Légales (JAL)
- Le compte rendu judiciaire : Le dossier complet comprenant les statuts, le formulaire M0, le certificat de dépôt des fonds fait l’objet d’un dépôt auprès du Greffe du Tribunal de commerce.
Dans quoi investir avec une holding – Les actions en bourse avec une holding
Le Value Investing Screener selon Sven Carlin
Afin de vous faire comprendre l’achat d’actions via une holding, nous vous parlerons du Value Investing Screener. En effet, l’investissement de valeur ou Value Investing implique de privilégier la valeur des actions que vous détenez sur le long terme. L’approche que prône Sven Carlin dans son ouvrage est le Value Investing Screener. Ici, c’est une approche plus moderne vous permettant d’avoir plus d’éléments ou d’atouts pour choisir vos actions. L’un de ces atouts est l’utilisation d’outils du 21e siècle qui vous permettront par exemple d’éviter les pièges de valeur (Value Trap).
Comment dénicher les bonnes actions selon Carlin ?
Pour y parvenir, l’auteur de “The Modern Value Investing” recommande sa stratégie qui est performante. Cela vous permettra de rentabiliser sur le long terme. Pour dénicher les bonnes actions vous devez vous reposer sur 5 piliers selon l’auteur.
- L’analyse quantitative financière
- L’étude du cycle économique
- La stabilité des dividendes
- L’utilisation d’outils dignes du 21e siècle
- L’analyse du management
Avec une holding, il est alors possible d’acquérir des parts de marchés d’autres entreprises. C’est un moyen efficace de diversification car ce dernier permet d’avoir des actions en bourse dans divers domaines. Vous pouvez alors choisir votre holding ou en créer une qui respecte les conditions du Value Investing Screener prônée par Sven Carlin. Pour cerner plus en profondeur ces piliers, nous vous conseillons de visualiser la vidéo y afférente, sur notre chaîne YouTube Parlons Long Terme.
Dans quoi investir avec une holding – Le Private Equity
Qu’est-ce que c’est le private equity ?
Sachez que le Private Equity est une forme d’investissement privée dans des sociétés non cotées qui ont l’ambition de se développer via l’apport de capitaux non-publics. C’est un investissement privé car les participations du Private Equity ne sont détenues que pas des fonds spécialisés dans le type de placement. Les fonds publics ne peuvent pas investir dans du Private Equity.
Quel est le fonctionnement du Private Equity ?
Les fonds d’investissement en Private Equity misent des fonds dans un portefeuille d’entreprises. Ils accompagnent ces sociétés dans leur volonté d’expansion et de transformation sur une période pouvant aller de 5 à 7 années. Cet apport de capitaux est pour ces entreprises financées, un levier de croissance très important.
De tout ceci, on retient que via une holding, vous pouvez investir dans des entreprises en pleine expansion ou en transformation. Vous devenez alors indirectement actionnaires dans ces dernières en les aidant à croître et performer sur le long terme. Ainsi, vous pouvez percevoir des dividendes concomitants à la hauteur des résultats financiers desdites entités. C’est également et en même temps un excellent moyen de diversifier vos placements car ces structures seront dans divers domaines. Recourir au Private Equity via les holdings peut être vraiment lucratif pour vous.
Quelles sont les raisons ou avantages qui justifient le recours aux holdings ?
Il y a plusieurs avantages à tirer du recours aux holdings pour investir. Nous vous détaillons quelques-unes d’entre elles ci-dessous :
1. La protection de la responsabilité
Le recours à une holding permet de placer les actifs et les sociétés d’exploitation dans des entités différentes. Cela aide à protéger la responsabilité car les dettes d’une filiale n’appartiennent qu’à cette dernière. Un créancier d’une filiale ne peut donc pas mettre en péril les actifs de la société mère (la holding) ou ceux d’une autre filiale.
2. Le contrôle des actifs pour moins d’argent
En tant qu’entreprise mère, une holding doit avoir un contrôle sur ses filiales. Toutefois, elle n’est pas tenue de posséder toutes les actions ou parts sociales. Cela lui permet d’obtenir le contrôle d’une autre société holding ainsi que de ses actifs. Tout ça à un tarif moindre que celui auquel il aurait acquis toutes les participations de la filiale. Ceci favorise l’expansion et la diversification.
3. Des coûts de financement par emprunt moins élevés
Une holding en bonne santé financière a la facilité de décrocher des crédits à des taux inférieurs à celui des sociétés d’exploitation (filiales). Cela, principalement lorsque l’entité dans un besoin de financement est une start-up ou une entreprise représentant un risque de prêt. Dès que la holding obtient le prêt, elle peut le redistribuer à ses filiales.
4. La mise en avant de l’innovation
La distinction entre société holding mère et filiales est très importante pour écarter le facteur risque. Cette répartition ou structuration est bénéfique pour le groupe car elle permet de mettre l’accent sur les projets d’innovation. Les investissements sont alors plus définis et les activités essentielles du groupe mieux gérées. Ainsi, le groupe peut aller à la conquête d’autres secteurs et proposer d’autres sujets de diversification aux actionnaires.
5. Une gestion quotidienne inutile
Lorsque l’on investit via une holding, il n’est plus nécessaire d’intervenir soi-même dans la gestion de ses participations. La holding possède ses filiales qui disposent de leur propre direction pour mieux gérer les affaires quotidiennes. Il n’est donc pas nécessaire que les propriétaires et gestionnaires connaissent les entreprises dans lesquelles ils investissent.
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