Acquérir un logement est un souci majeur pour vivre convenablement dans la société. Ceci, en l’achetant définitivement ou en la louant. Cela peut devenir un investissement sérieux car c’est un secteur qui a une forte rentabilité. On parle donc de placement dans l’immobilier ou encore dans la pierre. Comment investir dans la pierre alors ? Le présent billet vous en dira davantage.
Investir dans la pierre, que faut-il comprendre ?
Investir dans la pierre équivaut à acquérir de l’immobilier. C’est le fait de placer son argent dans un bien matériel et tangible dans l’optique de générer des profits. C’est un investissement qui peut être effectué sur fonds propres ou à l’aide d’un prêt bancaire. Cette dernière option vous permet de bénéficier d’un effet de levier important. L’investissement dans la pierre peut être soit physique, soit papier.
Quelles sont les sources de financement d’un investissement dans la pierre ?
Comme mentionné ci-dessus, réaliser un investissement dans la pierre, peut se faire via deux possibilités. La première c’est le financement sur fonds propres. Ici, l’investisseur se sert de ses propres moyens financiers pour acquérir le bien immobilier. Une autre alternative (deuxième possibilité) est de passer par le biais d’une SCPI. Dans ce dernier cas de figure, l’investisseur ne possède pas les fonds nécessaires et fait sollicite un prêt bancaire. Solliciter un prêt bancaire vous permet de bénéficier de l’effet de levier. Par celui-ci, les gains générés par le bien immobilier (les loyers) permettront de rembourser le prêt précédemment effectué auprès de la banque.
Quels sont les types de rendements dérivants d’un investissement dans la pierre ?
Il existe deux sources majeures de revenus pourtant être déduites d’un placement immobilier. En premier lieu, vous avez les loyers mensuels ou trimestriels versés par le locataire du bien immobilier. En deuxième lieu, vous avez la richesse créée lors de la revente dudit bien immobilier. Cette richesse est appelée la plus-value qui est qualifiée de latente. Car, elle est liée à l’évolution du marché ou à la rénovation du bien immobilier en question. Cette latente n’ayant pas encore été perçue.
Quelles sont les différentes manières qui s’offrent à vous pour investir dans la pierre ?
L’immobilier locatif classique ou investissement direct ou physique
Pour investir dans la pierre, de façon directe, vous avez deux possibilités. Ce sont deux types de placements. Premièrement, vous pouvez choisir un investissement dans la pierre physique avec des acquisitions de résidence principale ou secondaire. Deuxièmement, vous acquérez un bien immobilier destiné uniquement à la location. C’est l’investissement immobilier classique qui implique des responsabilités que le propriétaire du bien immobilier se doit d’assumer envers ses locataires. Il s’agit entre autres :
- De l’administration locative
- La déclaration fiscale
- L’entretien et les travaux liés au bâtiment etc.
L’investisseur a le choix de choisir entre une location nue ou une location meublée. Il peut aussi défiscaliser ou pas ou encore investir via une SCI ou en nom propre. Les possibilités de placement sont donc élargies pour le bailleur. Cependant, avant cela, il faut qu’il trouve le bon bien immobilier avec le meilleur rendement possible pour des perspectives rassurantes. Vous devez prendre en compte les risques encourus car il n’y pas d’investissements dénués de risques. Pour l’investissement locatif, il y a le risque de loyers impayés, la dégradation du bien, les vacances locatives, la baisse du marché local entre autres.
Investissement indirect ou investissement pierre papier SCPI
A l’opposé du placement locatif classique, le placement dans la pierre indirectement est une autre alternative. Cela, pour ceux qui n’ont pas le temps de gérer le bien immobilier. Aussi, convient-il aux investisseurs qui n’ont pas une épargne conséquente. C’est un investissement plus accessible qui désigne tous les placements immobiliers mutualisés et gérés de manière collective par des professionnels. On parle ici d’investissement indirect dans la pierre.
Ce type de placement est communément géré par une société de gestion préalablement agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Pour investir indirectement dans la pierre, vous avez deux possibilités principales. Ces alternatives consistent au recours à des sociétés de gestion évoquées ci-dessus. En premier, il y a les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) qui ont pour particularité de ne pas être constitué à 100% d’investissements à caractère immobilier. En deuxième lieu vous avez les SCPI sur lesquelles nous allons nous attarder.
Bon à lire : Comment créer un fonds d’investissement ?
Les SCPI pour investir dans la pierre
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des entreprises constituées à 100% d’investissements à caractère immobilier. Elles offrent les rendements les plus attractifs tout en minimisant les risques. En effet, les SCPI sont des entreprises dont le fonctionnement repose sur la collecte de fonds. Cela, auprès des investisseurs souhaitant les injecter dans l’immobilier. Ces fonds peuvent servir à l’achat de bureaux, des commerces ou des logements etc… Les participations acquises par les investisseurs représentent une part de la propriété des biens immobiliers détenues par la SCPI.
Pour souscrire à des parts de SCPI vous avez le choix entre une acquisition directe auprès de la société de gestion et un contrat d’assurance vie. Un contrat d’assurance vie vous permettant d’obtenir une fiscalité avantageuse. La répartition des revenus (loyers) perçus par la société est faite soit annuellement, soit trimestriellement selon cette dernière. Les revenus fonciers ainsi générés sont soumis à l’impôt sur le revenu en France, sauf si la SCPI est détenue dans le cadre d’une assurance-vie. Les SCPI offrent également un effet de levier très utile pour les investisseurs voulant financer leur achat de parts à crédit. Cela permet d’optimiser l’investissement et de profiter des revenus locatifs pour rembourser le crédit.
Qu’en est-il de l’acquisition d’une SCPI ?
En outre, sachez qu’une acquisition auprès d’une SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. En votre qualité d’investisseur immobilier, vous devez la considérer comme un placement long terme. Cela obéit au principe du Value Investing car la durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’un autre côté, les revenus ne sont pas garantis et sont liés à l’évolution du marché immobilier. De plus, gardez en tête que de bonnes performances passées ne justifient pas de bons résultats futurs.
Il est utile de souligner que les différentes solutions proposées ci-dessus peuvent être qualifiées d’investissement dans la pierre via des holdings. Ces dernières ne sont pas cotées en bourse.
Opter pour un placement dans la pierre via les REITs
Qu’est-ce qu’un REIT ?
À la différence des holdings dont il est fait mention plus haut, les REITs (entendez Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés cotées en bourse. Ils ont été créés dans les années 60 aux États-Unis. L’objectif d’un REIT est de se constituer un patrimoine immobilier. Ceci, en vue d’en générer des revenus locatifs et d’en ressortir une plus-value sur le long terme. Les investisseurs achètent donc des actions, et le REIT leur reverse des dividendes.
Comment fonctionnent-ils ?
Le principe de fonctionnement des REITs est d’investir dans la pierre de façon indirecte. Vous détenez ici des actions et non des parts comme c’est le cas pour les SCPI ou OPCI. Notez que les REITs investissent principalement dans la pierre commerciale, les immeubles de bureaux, les hôtels, les résidences séniores, les immeubles résidentiels.
Quels sont les différents types de REITs ?
Il existe trois types de REIT, à savoir :
- Les Equity REIT : ce sont les formes de REIT les plus courantes. Elles achètent et gèrent leur propre patrimoine immobilier.
- Les Mortgages REIT : ce sont des sociétés hypothécaires qui prêtent de l’argent aux propriétaires et leurs revenus sont principalement issus des intérêts.
- Les Hybrids (ou Mix) REIT : Ces sociétés sont un mélange entre les Equity et les mortgages REIT.
Les SIIC sont des equivalents de REIT mais sur le plan Européen. Et elles représentent votre dernière alternative si vous souhaitez investir dans la pierre. En effet, les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) permettent de gérer un portefeuille d’actifs immobiliers tout en étant cotées en bourse. Il est fortement recommandé de privilégier ce type d’investissement car il donne droit à de nombreux avantages.
De plus, il est en parfaite adéquation avec le Value Investing Screener défendu par Sven Carlin dans son livre “The Modern Value Investing”. Une vidéo résumé de ce bouquin est disponible sur notre chaîne YouTube Parlons Long Terme. Elle est intitulée “Value Investing 2.0 au 21e siècle : Meilleure stratégie Deep Value pour investir à long terme”. Nous vous invitons à la visionner pour en savoir davantage sur le Value Investing.
Quels sont les critères à prendre en compte avant d’investir dans la pierre locative ?
Il n’y a aucun doute quant à la rentabilité importante des investissements dans le secteur de l’immobilier locatif. Cependant, ce rendement n’est pas obtenu par miracle. Vous devez savoir qu’il existe une multitude de points que vous allez devoir étudier avant de vous lancer dans cette entreprise. Ainsi, vous sécurisez vos rendements. Nous vous en exposons quelques-uns dans les lignes à suivre.
Le choix du logement
Le choix de votre bien immobilier doit être fait en fonction des locataires sont vous voulez satisfaire les besoins. Il vous faut donc cibler les locataires adéquats pour votre projet. Dans le cas d’une famille par exemple, un logement T3 ou T4 est plus adapté. Mais pour maximiser les profits, vous devez intégrer d’autres éléments tels la proximité et la disponibilité des services essentiels comme :
- Les commerces,
- Les écoles
- Les crèches ainsi que
- Les services de transport.
À l’inverse, si votre clientèle cible est constituée d’étudiants ou des jeunes actifs, agissez autrement. Vous devez privilégier des petites surfaces en l’occurrence des studios ou des appartements types T2. Sachez que ces petites surfaces sont louées mais aussi vendues plus chers au mètre carré. Il faut avouer que c’est un investissement très rentable en particulier dans les zones où les étudiants sont nombreux (les villes étudiantes). Si vous avez une enveloppe budgétaire plus importante, l’immeuble de rapport est une excellente option de placement. En procédant à une découpe, vous pourrez alors multiplier le nombre de logements présents dans l’immeuble. Ainsi vous multipliez les sources de revenus.
La localisation du bien
L’un des critères les plus déterminant dans l’investissement dans la pierre peu importe la forme (physique ou papier) est l’emplacement de celui-ci. En effet, vous devez opter pour des biens immobiliers se trouvant dans une zone géographique porteuse. Une zone dans laquelle le prix du marché immobilier est stable. Cela vous permettra d’obtenir une rentabilité assez élevée pour la mise en location. Aussi, est-il préférable de réaliser votre projet d’investissement dans une zone où la population est en croissance continue.
De cette manière, la demande en logement sera importante et il sera sûr de toujours trouver des locataires. Il doit également s’agir d’un quartier doté d’infrastructures commerciales et bien desservi par les transports en commun. Il faut aussi vérifier la proximité des écoles et des universités afin de pouvoir définir vos locataires cibles.
Le choix de la fiscalité
Il faut notifier que la rentabilité de votre placement immobilier va dépendre du type de statut fiscal que vous choisissez pour votre bien. En effet, la location meublée rapporte plus que la location nue. De plus, il existe une grande différence entre ces deux types de location sur le plan fiscal. Les loyers perçus dans le cadre d’une location vide sont imposés au titre de revenus fonciers.
Si cette option génère des gains annuels de moins de 15.000 euros, l’investisseur sera imposé au régime micro-foncier. Un abattement de 30% sur les revenus locatifs peut alors être effectué. Par contre, le régime réel permet de déduire les dépenses nécessaires à l’acquisition des loyers dans l’optique de réduire le revenu foncier.
Par ailleurs, en optant pour le statut LMNP ou LMP, le propriétaire sera imposé au régime des BIC. Ce régime d’imposition permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur le loyer. En revanche, en optant pour le régime réel, ce dernier peut profiter d’une déduction des charges de ces revenus perçus de la location.
Le bail locatif
Il s’agit de penser au type de bail que vous allez proposer à vos locataires. Plusieurs éléments seront dépendant de ce bail. Il s’agit principalement de l’imposition, de la durée de préavis et de tous les éléments devant être présents dans le logement. Dans ce cadre, il est possible de louer le bien nu ou meublé. En revanche, la location meublée est la plus plébiscitée pour les petites surfaces. D’ailleurs, louer en LMNP permet de profiter d’une réduction d’impôt importante sur les revenus perçus de son investissement locatif.
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